התחדשות עירונית – למה לבחור בחברה גדולה ואיך מתנהלים מולה?

התחדשות עירונית נולדה אומנם כיוזמה ממשלתית לעידוד שיפוץ של מבנים בודדים ואף קבוצות של מבנים על מנת להביא אותם לסטנדרטים של המאה ה-21, אך כמו הרבה יוזמות אחרות, מי שבסופו של דבר נושא “בנטל” הם היזמים הפרטיים.

בבסיסו של דבר כל הצדדים אמורים להרוויח: היזמים יכולים למכור דירות חדשות במקומות מבוקשים ובעקיפין לתרום לפתרון משבר הנדל”ן וחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה והדיירים הוותיקים זוכים לדירות גדולות יותר ותשתיות מודרניות כגון מעליות, חניות מקורות או אפילו לובי (אם מתבצעת בנייה חדשה במקום הבנייה הישנה).

אבל בישראל כמו בישראל מהר מאוד נכנסו לתחום אנשים שלא באמת היו מסוגלים לשאת על הכתפיים שלהם את כל הפרוצדורה, כך שתהליכי התמ”א 38 והפינוי בינוי התמשכו הרבה מעבר לצפוי ובמקרים קיצונים במיוחד פשוט נתקעו למשך שנים ארוכות.

כיום השוק אמנם במצב טוב הרבה יותר מאשר פעם, אבל עדיין חשוב מאוד לא להתפתות להצעות של כל מיני מאכרים למיניהם.

חברות נדל”ן גדולות כגון קרסו נדל”ן הן אלו שיודעות להפעיל במיומנות את כל הפרוצדורה הדורשת תכנון תוכנית אדריכלית מדויקת ועבודה מול בעלי מקצוע כגון שמאים ומהנדסים כך שהפרויקט יוכל לצאת לדרך במהירות האפשרית.

לחברות נדל”ן מוכרות יש גם “כיסים עמוקים”, כך שהן יכולות לספוג הפסדים בלי להשאיר את הדיירים מול שוקת שבורה במקרה שמתווספות עלויות בלתי צפויות. הן גם נהנות מאמון של המערכת הבנקאית ולכן זוכות להלוואות בתנאים טובים יותר לאורך תקופות ארוכות יותר.

נציגות דיירים – הגורם המתווך בין הדיירים לכל היתר

למרות שבעולם מושלם ההתנהלות של חברות הנדל”ן וגם הרשויות שבתחומן מתנהלת הבנייה הייתה ישירות מול כל הדיירים דרך סוג של “קו פתוח” גם בפרויקטים גדולים של התחדשות עירונית, במציאות הפתרון הפרקטי הוא בחירת נציגות דיירים שמתנהלים מול גורמי המקצוע השונים, החברה שמתניעה את הפרויקט והרשויות.

איך עושים את זה נכון?

כל נציג מייצג מספר דירות או בניין משותף במקרה של פינוי בינוי ובדרך כלל רצוי שיהיה מספר אי זוגי של נציגים על מנת שכל ההחלטות יתקבלו על ידי רוב  ברור.

באופן זה אפשר לפתור מחלוקות במהירות ולא להגיע למצבים בהם הדיירים רבים בינם לבין עצמם, זאת בתנאי שהנציגות היא אכן הגורם המייצג הבלעדי ואין מצבים של “עקיפת סמכות”. מסיבה זו אפשר ואפילו רצוי שתהיה חלוקת תפקידים פנימית בתוך הנציגות.  למשל, יו”ר, רכז הקשר עם הדיירים, אחראי התקשרויות חיצוני וכו’.

חשוב לדעת שהנציגים לא מקבלים תמורה כספית עבור השתתפותם והנציגות עצמה אינה גוף משפטי, אלא גוף שפועל אך ורק מתוך תוקף של מסמך הסמכה המפרט את מסגרת האחריות והאופן בו תנוהל הנציגות.

רצוי גם ליצור תוכנית עבודה עם לוחות זמנים ריאליים ככל שניתן. (אפשר למצוא קובץ PDF מפורט באתר הממשלתי להתחדשות עירונית).

לכן כל נציגות חייבת לבחור בעורך דין מייצג אובייקטיבי. לעיתים מקובל שעורך הדין אומנם מקבל את שכרו מהחברה הקבלנית או היזם, אך הוא אינו מייצג אותה בשום פנים ואופן על מנת שלא ייווצר ניגוד אינטרסים.